【文章导读】北京市住宅租金影响因素空间分异研究

房地产市场包括买卖市场和租赁市场两部分。1998年城镇住房制度市场化改革直接推动了买卖市场的快速发展，但租赁市场的发展却相对滞后，且受到国民传统观念的影响，房地产领域长期“重售轻租”。然而，在当前快速城镇化和人口流动活跃的背景下，住房租赁市场的稳步发展对于提升民生福祉的重要意义已然不容忽视，急需补充住房租赁市场的深入研究。目前关于中国大城市内部房价空间分异的研究虽已取得较多进展并形成一些共识，但仍然存在研究对象和方法的局限：

（1）住房买卖的市场化程度远低于租赁，但住房市场研究对后者的关注十分有限。我国住房产权结构复杂，有些住房的交易价格并非完全市场价格，而住房租金的市场化和一致性水平较高，对其形成机制的研究结果将更加可靠，而且对租赁市场的补充考察更有助于精准把握与判断城市房地产市场的现实发展状况。

（2）住房租赁市场研究在特大城市具有尤为重要的现实意义。中国的超大特大城市集聚了大量流动人口，但由于流动人口的住房可支付能力通常较弱，租房成为一种普遍选择。在居民住房压力最大的超大城市，要达到住有所居的新型城镇化目标，住房租赁市场的健康发展就尤显重要，对住宅租金的实证研究则是一项重要支撑。

研究区域为北京市六环以内，研究对象为市场性租赁住房价格。住宅租金数据来源于北京链家网，其他数据来源于“百度地图API”坐标拾取系统。

注：***p<0.01，**p<0.05，*p<0.1。

相比于OLS模型，GWR模型对住宅租金的解释力更强。

▲ 图3 | 邻里环境和房龄的回归系数分布

本文以北京市商品性住房租赁市场为例，利用GWR模型对住宅租金的空间分异特征和差异化影响因素进行分析。得到以下结论：

（1）北京住宅租金表现出从中心向外围梯度递减的空间结构特征，同时存在北高南低的显著分异，北部地区向外围的下降幅度缓于南部地区。

（2）中心区位优势、公共交通的便捷性，以及商业、教育、游憩等邻里环境的质量条件与可达性都对住宅租金产生显著的积极影响，而已被普遍证实影响房价的社区属性却对住宅租金没有显著影响，反映了住房租赁市场与买卖市场的需求差异。

（3）各因素对租金的影响作用都存在较大的空间差异，但与房价相比，地铁距离、公园距离等因素影响的空间异质性特征却不尽相同。区位条件与就业机会分布二者叠加对租金水平产生影响，地铁分布的积极影响突出体现于郊区。邻里环境的影响与居民生活需求息息相关，公园距离的影响随公园规模、分布密度和收费情况而改变，近郊区有一些局部小范围的生活圈导致租金上涨。社区属性对住宅租金的影响作用普遍较弱。

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