个人出租房屋涉税案例解析
本文是为《个人出租房屋要交哪些税费（含思维导图）》一文编写的配套案例解析。
自然人苏某拥有多处房产，房产原值合计6800万元，2019年发生如下业务，已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，不考虑其他涉税事项，请就下列业务分别列示苏某房屋等租赁业务相关税费处理（为简化计算，不考虑城镇土地使用税）。
业务1：2019年1月1日将一处原值200万元的住房（2010年购入）出租给吴某等人，双方签订租赁合同，租期3年，承租方1月8日一次性支付3年租金18万元。
解析：
（一）增值税
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，免征增值税。（注意：除其他个人外，一次性收取的租金不分摊计算）
18/3/12=0.5万元/月﹤10万元/月，免征增值税。随征的附加税费同时减免。
【政策依据】：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）。
（二）房产税
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，但如果免征增值税的，确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
2019年房产税：18/3×4%=0.24万元，叠加享受减税优惠0.24×50%=0.12万元。
【政策依据】《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
（三 ）印花税
个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
业务1，免征印花税。
【政策依据】《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
（四）个人所得税
税目为财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。个人出租住房收取租金按20%税率减按10%征收。应税所得额=收入额－财产租赁过程中缴纳的税费－向出租方支付的租金－由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用-税法规定的费用扣除标准。
2019年个人所得税：[（18/3/12-0.12/12）×（1-20%）×（20%-10%）] ×12=0.4704万元。
【政策依据】《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。
业务2：5月1日将原值800万元的经营用房出租，双方签订合同规定租期3年，按市场价每月收取租金收入1万元。
解析：
（一）增值税
个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算应纳税额；月租金收入不超过10万的，免征增值税。
每月增值税，1万元/月<10万元/月，免征增值税。随征的附加税费同时减免。
【政策依据】：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）。
（二）房产税
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租不动产（不含住房）按12%税率征收房产税；2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收。1~4月未出租按1.2%征税，则：
1~4月每月房产税：800×（1-30%）×1.2%=6.72/12=0.56万元，叠加享受减税优惠0.56×50%=0.28万元；
5~12月每月房产税：1×12%=0.12万元，叠加享受减税优惠0.12×50%=0.06万元。
2019年应纳房产税：0.28×4+0.06×8=1.6万元。
【政策依据】
《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
（三）印花税
印花税，个人出租、承租住房以外的房产，签订的租赁合同要按规定依1‰征收印花税。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据；未分开注明的，以合同所载金额为计税依据；2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收。
优惠前应纳印花税1×12×3×1‰=0.036万元，叠加享受减税优惠0.036×50%=0.018万元，实际应纳印花税0.018万元。
【政策依据】中华人民共和国印花税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）。
(四)个人所得税
税目：财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。
5~12月每月个人所得税：（1-0.06-0.018/36）×（1-20%）×20%=0.15032万元。
2019年个人所得税：0.15032×8=1.20256万元。
【政策依据】《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。
业务3：将2011年5月购入位于市区繁华路段的一栋原值5800万元的商业楼，于2019年3月出租给某大酒店有限公司使用，双方签订租赁协议租期5年，年租金210万元，其中房租160万元（3~6月为免租期，对该房租部分酒店需要增值税专用发票）；办公家俱、酒店设备等租金50万元。另外双方约定，出租房屋修缮费由苏某承担，7月苏某支付酒店对餐厅和客房的修缮费5万元。
解析：
(一）增值税
个人出租不动产（不含住房）按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊确认收入；开具增值税专用发票的，即使出租收入<10万/月，也要征增值税。租赁合同中约定免租期的，不属于财税〔2016〕36号文第14条规定的视同销售服务。个人出租动产按3%征收率计算，不能开具专用发票。
3~6月不征增值税，从7月开始征增值税，其中：
不动产出租：160/12/1.05×5%=0.63万元；
动产出租：50/12/1.03×3%=0.12万元；
每月合计0.63+0.12=0.75万元。
2019年增值税：0.75×6=4.5万元。
【政策依据】：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）、《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）。
（二）城建税、教育费附加、地方教育附加
按增值税随征7%、3%、2%。
2019年一税两费：0.75×12%×6=0.54万元。
叠加享受减税优惠：0.54×50%=0.27万元。
【政策依据】：
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,财税〔2019〕13号，国务院令第448号，财税〔2016〕12号，财综〔2010〕98号
（三）房产税
房产税，房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租不动产（不含住房）按12%税率征收房产税；免租期按房产原值依1.2%征房产税；2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收。
商业用房，1~6月未出租按房屋余值1.2%征税，7~12月按出租用房按租金收入12%征税。
1~6月每月房产税：5800×（1-30%）×1.2%/12=4.06万元，叠加享受减税优惠4.06×50%=2.03万元；
7~12月每月房产税：160/12/1.05×12%=1.52万元；叠加享受减税优惠1.52×50%=0.76万元。
2019年房产税：2.03×6+0.76×6=16.74万元。
【政策依据】《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
（四）印花税
个人出租、承租住房以外的房产，签订的租赁合同要按规定依1‰征收印花税。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据；未分开注明的，以合同所载金额为计税依据；2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收。
2019年印花税：210×5×1‰=1.05万元；叠加享受减税优惠1.05×50%=0.525万元。
【政策依据】中华人民共和国印花税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）。
（五）个人所得税
税目为财产租赁所得，按次征收，以一个月内取得收入为一次。允许扣除的修缮费以每次800元为限，一次扣不完，下次继续扣，直至扣完为止。
7~12月每月个人所得税：160/12/1.05+50/12/1.03=16.75万元，（16.75-0.27-0.76-0.525/60-0.08）×（1-20%）×20%=2.50万元。
2019年个人所得税：2.50×6=15万元。（修缮费还剩5-0.08×6=4.52万元，往后继续扣除）
【政策依据】《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）、《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发〔1994〕89号）。
【特别提示】依据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条规定，企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，酒店公司可以发票作为税前扣除凭证。
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