【实务操作】原营业税发票如何开具增值税红字发票
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在房地产企业日常核算中，经常会出现收取预收款时开具发票的面积与最终交房时实测面积不一致的情况，那么，按照预售面积开具发票后，在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如何开具发票和计税？
首先，我们需要知道关于此类问题，营改增试点政策是如何规定的。
政策规定：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
其次，我们需要把出现面积差需要开红字发票冲减的业务分为两类，一类是试点前已经收取预收款并开具营业税发票的，一类是试点后收取预收款并开具增值税发票的。这两部分业务的后续处理是不同的。
对于第一类，试点前已经收取预收款并开具营业税发票的，根据财税〔2016〕36号和国家税务总局公告2016年第23号的规定，由于纳税人原领购的地税发票只能使用至2016年6月30日，因此，7月1日以后纳税人如果发生需要开具发票红冲原销售额的行为时，就只能开具增值税发票进行红冲。对此河南省国家税务局营改增快速反应机制专期四进行了明确：房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前开具地税发票，营改增后可以开具增值税普通发票进行冲减或补缴。
需要注意的是，这种情况下，因为该部分预收款已经在地税部门预缴了营业税，现在发生冲减预收款的情形，相应的，纳税人就多预缴了税款，根据财税〔2016〕36号文件的规定，就需要向地税部门申请退还相应的营业税款。如纳税人按照每平方5000元的价格向购房者收取房款，预售时面积按142平方计算，收取预收款总额=142*5000=710000元。交房时实测面积为141.5平方，则需红冲面积为0.5平方，对应预收款为0.5*5000=2500元。如果这2500元房款需要退还给购房者，则需要开具红字增值税发票冲减预收款总额，对应多预缴的营业税款=2500*5%=125元，需要向地税部门申请退还。同时，纳税人开具增值税红字发票红冲后，在进行增值税纳税申报时，需要根据红冲销售额金额（2500/1.05，因为增值税开票时需换算为不含税收入）填入开具其他发票栏次，同时在未开具发票栏次填入对应负数金额，从而确保红冲发票形成的负数不会冲减当期正常增值税的销售额。
对于第二类情况，因为收取预收款和开具红字发票时都缴纳的是增值税，纳税申报时不需按照上面的方法处理，但需要注意的是，根据国家税务总局2016年第53号公告，自2016年9月1日开始，纳税人收取的预收款因未到纳税义务发生时间，属于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。需按照“未发生销售行为的不征税项目”进行开票，具体开票项目为602“销售自行开发的房地产项目预收款”。如纳税人在9月份收取预收款，此时开具不征税项目发票，到实际交房时，首先需要把前期已开具的不征税项目发票红冲，然后按照实际面积开具正式的增值税发票。具体可参考河南省国家税务局营改增问题快速反应机制专期十三的规定：
【专期十三】问题三房地产开发企业纳税义务发生后如何开具发票？
答复：（一）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置和冲减预收款发票的代码、号码。再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。
（二）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，不需要全额开具增值税发票的，可以就收取的余额部分按适用税率或征收率开具增值税发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“余额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。前期的预收款和余额之和应等于收取的全部价款和价外费用。
具体开具红字增值税发票的流程如下（此处感谢漯河营改增涉税咨询交流群友Yanpli热心提供开具步骤）：
打开系统，进入发票管理—发票填开页面 ，点发票填开，进入开具页面
点菜单栏“负数”
输入原来已开具的需要红冲的发票代码和发票号码，点下一步即可。（注意，此处如果红冲营业税发票，代码部分需要填写地税发票代码的前10位）
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