明星和大佬扎堆抢购上海市中心豪宅，扒一扒公司买房的税务秘密
4月10日上海市东方公证处公布了翠湖天地隽荟的摇号排序全名单，总共385组认筹客户，购买118套预售房源。其中，单位客户214组，持中国大陆身份证购买的客户125组，非中国境内客户46组。（可以到这里围观具体名单昨天，上海118套3500万起的公寓被385人抢购，多明星多亮点）
值得注意的是其中单位客户（主要类型是公司、有限合伙）购买占比超过一半，土豪们通过公司等实体参与豪宅抢购，简直疯狂。对于执行史上最严限购政策的上海来说，无疑有些讽刺。
翠湖天地于上海繁华之心，一大会址、太平桥公园近在咫尺
土豪之所以成为土豪，也在于其不错的投资眼光和精明头脑，除了不限购、需一次性付全款外，从财税角度，公司买房成本或好处如何？
一、购房税费
先以总价4000万豪宅（假设不含增值税）来简单分析一下购房税费。公司购房不享受个人购买住房契税、增值税、个税等优惠，一切都是公事公办。
1、契税。购买新房契税算是最大支出了，以总价4000万的豪宅计算，适用3%契税税率，仅此一项需要120万元。但相比个人1.5%或2%的税率，差别其实不大。
2、印花税。交易双方按不含税价万分之五缴纳，购买单位只需要2万元。
此外，还有一些交易手续费，总体费用也就几万块钱。
是的，相比个人购买二手房，特别是上海现在基本很少符合普通住房标准的二手房，购买新房即使是豪宅的税费其实不高。
二、持有税费
1、房产税。根据上海市房产税实施细则，如果自用，房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。每年需缴纳4000*0.8*0.012=38.4万元。
如果出租，房产税则按照租金收入的12%征收。按现在行情，该区域200平米月租在5万左右，仅房产税每月就需要缴纳6000元。
2、土地使用税，根据上海市城镇土地使用税实施规定，一级区域，每平方米年税额30元。考虑到分摊土地面积有限，该项税费很少。
三、卖房成本
有个段子，“中国近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？”卖房“输血”已成上市公司“求生”法宝之一。据不完全统计，仅2016年就有逾百家出售房产，转让金额超20亿元。
卖房交易卖方主要有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。如3年后按5000万总价出售，则计算如下。
1、增值税。增值税销项税额为5000/1.11*0.11=495.5万元。如公司有足够进项抵扣，则不一定要交。
2、土地增值税。销售旧房增值额=收入-买价*（1+5%*持有年度）-附加税-购买契税-购买印花税=5000/1.11-4000*1.15-120-2-附加税（暂不考虑）=-217.5万元，不需缴纳土增税。
3、企业所得税。居民企业适用25%税率，非居民企业一般适用10%税率。居民企业如有足够亏损，则可以抵消收入。
4、印花税。5000/1.11*0.0005=2.25万元。
其实，还好。
当然，如果房屋5年后增值到1亿元，则增值额为10000/1.11-4000*1.25-120-2=3887万元，增值率适用40%，土增税为3887*0.4-4878*0.05=1310.9万元。所得税如果无亏损，按整个购房投资计算则大致需缴纳（10000/1.11-1310.9-2.25-4000-120-2）*0.25=893.46万元。
四、然而
如果按以上一二三考虑，大概是去税局大厅的回复，土豪们肯定有其他打算。让我们来看看几个税务政策吧。
1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016 年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
2、企业所得税法规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：房屋、建筑物，为20年。
也就是说，对于有日常业务运作的企业，以公司名义购入房产，既可自用又可出租，还可以为公司带来增值税的进项抵扣和折旧等相关费用的企业所得税前扣除。
相关增值税可以在两年内抵扣。如开发商一般计税适用10%税率，买方可抵扣金额为400万，如简易征收，买方也可抵扣200万进项。如按照20年折旧年限估算，在公司持有房产期间，每年可提折旧为200万，可抵减所得税50万元。
简单说，公司购房相当于在原价上打了65折！如果考虑到限价因素，是不是太划算了……
3、沪税所二[2001]3号关于确定本市个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税带征率和应税所得率的通知，其他服务业带征率为3.6%。
购房单位中，有不少都是合伙企业，按上海之前政策，很多都是直接核定征收个税的，也就是说以后退出时，最低只需要按照卖价的3.6%征收个税。如果增值5000万，据实征收需要按20%甚至更高税率征税1000万以上，而有限合伙，仅需要缴纳180万元！
4、当然，公司购房一般需要全款支付，然而取得产证，又可以抵押贷款，相关融资利息又可以抵税。
5、其他卖房方式
如果觉得常规退出方式交税还是太多，可直接通过转让公司股权形式转让房产，或者通过并购重组等形式，如此，只需要交股权增值部分缴纳企业所得税，缴纳股权转让印花税即可。
五、最后
写完这篇，我想说……
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自己真是，赚卖白菜的钱，操卖白粉的心