限地价、竞配建模式下涉税处理探讨

Original 姚家焕财税评论

2024-08-26

姚家焕

随着房地产市场的发展，全国各地掀起了“限地价、竞配建”模式的招拍挂，达到限定地价后，开发商竞拍安居房的配建面积。

安居房目前包括人才房、公共租赁住房、保障房、安置房、回购房、限价房、惠民房等；随着经济的发展，土拍市场肯定还会出现越来越多的竞配建模式，将来可能不仅仅只是满足有产权的房子，随着政府的需要，很多配建都可以绑定到房地产市场，竞配建的模式和花样只会越来越多。

这些竞配建是否属于（财税〔2013〕101号）规定的安置房，无明确文件，具体落实明确单位应该在住建部。

税法永远是滞后与经济活动，企业财务人员，税务执法人员，对这些新型模式真的很难处理，因为没有答案；税务处理只能从限有法规中找寻办法理解。说到底还是模式根子上的问题，后期的税务处理非常难处理。对企业在竞买招拍挂的利润测算中存在巨大的税负差异。

现在笔者遇到过，形成明确处理意见的，是两份文件，一：18年上海的区执法口径，二：广东粤税函[2019]889号；只不过很可惜的是这两份文件都是不得公开文件，网络上流传很多。真正拿这个文件去各地主管税局实操又是另外一回事。执行口径一直在不停的变化，不停的更新，永无止境。

能解释到相关类似问题的可公开查询的国家层面文件，土增税：国税发（2006）187号，企业所得税：国税发【2009】31号，契税：财税【2004】134号，国税函【2009】603号，增值税：条例规定的10种视同销售情形，以及按成本利润率的组成计税价格。

关于税负的影响，做了以下几种统计，可能概括不全，仅供参考。

当然也希望，呼吁税法及配建源头能明确处理，减少税企争议，减少执法风险。非常期待有人能够牵头解决这个问题。

参考：

疑难：房地产开发企业移交配建保障性住房涉税处理问答7则（更新广东指引）

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