盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）
某企业土地被规划和自然资源局收回，不免征土地增值税
房企混同主体列支拆迁补偿款被认定为偷税
房企和税局就视同销售开发产品拆迁成本归集分摊争议打官司！
本文由财税评论公众号汪道平整理，仅供参考，以当地最新解释为准！
浙江税务：
企业取得拆迁补偿收入怎么缴纳增值税和企业所得税、土地增值税
2021-02-19浙江12366中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
1、增值税：
一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：一、下列项目免征增值税(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。
二、根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定：三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。……
四、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。
2、企业所得税：
根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定：
第十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
第十六条 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
第二十五条 企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》(表样附后)及相关材料。
3、土地增值税：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：
第十一条 ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
具体情况建议纳税人携带相关资料与主管税务机关核实确认。
上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。
安徽省税务局：
土地储备中心以市场协商价收购房产开发公司烂尾楼，然后再进行拍卖。请问这种情况，被收购土地的房产开发公司可以享受免征土地增值税优惠政策吗？请指教，谢谢！
2021-02-19国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“ 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“ ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”
三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”
安徽省税务局：
关于土地政府收回是否可免增值税、土增税
日期：2019-07-03
问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。
本文由财税评论公众号汪道平整理，仅供参考，以当地最新解释为准！
湖北省税务局：
我公司现在是一家经营仓储物流的企业，现所在地是武汉白沙洲。由于武汉市政府决定对我公司所在区域进行统一规划、并收回土地，根据与政府部门沟通的补偿方案，想就有关税收问题，咨询如下：
1、土地增值税，因是政府城市规划，土地增值税免征，是否正确？
2、增值税，土地使用权的补偿免征，房产的补偿是否缴纳？(湖北省国税局有个营改增的解读文件，是什么文号，请告知)。但政府明确说明，房产的部分不给予任何补偿，只对我司补偿土地使用权，我公司是否不用缴纳增值税？
3、印花税，税收文件规定，土地使用权的出让、转让应按产权转移书据征收印花税，我司这为政府收回土地，不属于出让或转让行为，是否免征印花税？
2019-10-31
湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
第一，土地增值税，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件第八条第二款规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第二，增值税，根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）文件第二条规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。
纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。
土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
第三，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。如果属于应税凭证则需要缴纳印花税；如果不属于应税凭证，则不需要缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）文件第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。
第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2.产权转移书据；
3.营业账簿；
4.权利、许可证照；
5.经财政部确定征税的其他凭证。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字第255号）文件第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。
第二十六条规定，纳税人对凭证不能确定是否应当纳税的，应及时携带凭证，到当地税务机关鉴别。
纳税人同税务机关对凭证的性质发生争议的，应检附该凭证报请上一级税务机关核定。
湖北省税务局
我公司2015年以挂牌出让方式取得一宗国有土地，支付土地价款900万元，缴纳契税36万元、耕地占用税32万元、印花税4500元，并办理不动产权证。2019年因山体坡度大不宜开挖和土地用途调整，县政府决定按市场评估价1400万元收回，并与土地储备中心签订土地收购合同。随后我公司又以挂牌出让方式重新取得同等面积的国有土地，支付土地价款1300万元。请问我公司应如何纳税？应缴纳哪几种税？
2020-06-02
湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.土地被收购环节。
增值税，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定规定，一、下列项目免征增值税，（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）文件第二条规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。
土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
企业所得税，被征收人取得的补偿收入，符合政策性搬迁条件的，企业所得税按《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定执行;不符合政策性搬迁条件的，按《中华人民共和国企业所得税法》及《实施条例》的规定执行。
土地增值税，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2.重新受让土地环节。
契税，根据《湖北省契税征收管理实施办法（修订）》（湖北省人民政府令2000年第190号）文件第九条规定，契税税率为4%。
第十条规定，契税计税依据：（一）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖为成交价格。
财税评论Lawping注：根据《湖北省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率及免征减证办法的决定》第一条规定，我省契税的适用税率为百分之三。纳税人要根据土地、房屋权属合同签订时间来判断适用税率。对于2021年9月1日前签订的土地、房屋权属转移合同适用于4%契税税率；对于2021年9月1日（含）之后签订的土地、房屋权属转移合同适用于3%契税税率。
印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令1988年第11号）文件附件：印花税税目税率表规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。
权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，领受人按件贴花五元。
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）文件规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）文件第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
问题内容你好。我企业是一般纳税人，自有厂房一处，已经取得土地证和房产证。现在要通高铁，面临拆迁，请问如果拆迁补偿，企业要交哪些税费，计税依据是什么？（我想到的是土地增值税，所得税，契税，不知还有什么，请指教，谢谢企业所得税：根据《国家税务总局关于发布＜企业政策性搬迁所得税管理办法＞的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第十五条企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。第十七条下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：(一)从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。(二)从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。契税：根据《关于明确契税有关政策的通知》(鲁财税〔2017〕1号)二、单位的土地、房屋被县级以上人民政府征收后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格不超出货币补偿的，或者不缴纳产权调换差价的，对重新承受的土地、房屋权属免征契税;超过补偿的，或者需要缴纳产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。享受税收优惠的补偿标准参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)有关规定执行。土地增值税:根据《中华人民共许国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”三、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”回迁房视同收入系房地产开发项目的拆迁补偿费，是否可按照财税【2016】140号文第七条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除“，在计算销售额时进行扣除。您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：一、政府城市更新项目的回迁安置房，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为。如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税，请按以下情况确认销售额：1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。2、确定视同销售的销售额：①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格=建筑工程成本×（1+10%成本利润率）②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。二、若回迁房的行为不是政府城市更新的行为而发生的，视同正常市场销售房产业务确认销售额，若纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，请按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确认。 深圳市税务局
2019-06-10
问：在拆迁过程中，纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产，不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税？
答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。
按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。
拆迁补偿合同不属于印花税应税范围。
如有疑问建议进一步说明情况后再反映。
问：我公司被纳入政府拆迁范围，政府部门拟向我公司支付拆迁补偿款，要求我公司开具发票。请问从政府部门取得拆迁补偿款是否可以可以开票？开具什么发票？是否属于免税范围？如果开具增值税普通发票，属于哪个税收分类编码？答：根据您的叙述，如贵公司是属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，可以免征增值税。可以按照”转让土地使用权“开具增值税普通发票。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。“房地产公司的拆迁补偿款，有协议和银行转账凭证，没有取得收据，可以作为税前扣除的凭证吗？尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定：“第八条税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。第十条企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。”问：您好，国有企业受政府委托代理征地拆迁工作，不垫资，收取代理服务费，请问：1.代政府支付地上建筑物拆迁补偿费如何缴纳增值税；2.若只就代理服务费缴纳服务业增值税，应具备什么条件？谢谢。答：你司代收转付的拆迁补偿款不需要缴纳增值税。但是对你司收取的代理服务费，应按规定缴纳增值税。问：拆迁补偿支出不是用现金，而是用免交物业费的形式给予补偿。在计算增值税时，可以作为收入的减项？（销项税额=（收入-地价款-拆迁补偿等）*适用税率）答：上述情况，支付补偿款及收取物业管理费是两项不同的事项，只是贵司在操作上将支付补偿款给省略了，直接以免交物业费的形式给予补偿。因此，你司应该分别做税务处理。不得以冲减收入的方式不计提物业管理费收入的销项税额。厦门市税务局
您好 近期我司一块土地因地铁占用被政府收回 签了一份补偿协议，有收到补偿款，协议名称《思明区国有土地上房屋征收补偿协议书》，请问针对此份协议是否需要缴纳印花税，如果需要适用哪一个类型的印花税，是购销合同吗？
2019-07-26：国家收回土地，不属于出让、转让。因此，属于政府行政行为收储的，不缴纳印花税。
问：我是一个个体工商户，挂靠一个房地产企业从事房地产开发业务，缴纳一定的管理费后，经营所得归我所有。开发过程中，前期土地因为拆迁补偿取得了一笔政府拆迁补偿款。请问，该笔补偿款在开发公司那边缴纳完企业所得税后，根据国税发【1994】号179号，所得部分缴纳个人所得税，该笔所得是否适用财税[2005]45号）的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税？尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。若您符合文件规定的被拆迁人，可以免征个人所得税，若被拆迁人是房地产企业则不能享受该优惠。您好！我是一个人独资企业，我企业的土地及房屋被政府征收，并按政府的标准取得了拆迁补偿款，是否可以按财税[2005]45号享受免征个人所得税？江苏12366纳税服务热线：该问题正请示研究中，待明确后答复。本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。江苏省税务局
日期：2019-05-14
问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
若符合上述条款，可疑免征土地增值税。
单位取得拆迁补偿是否缴纳增值税，若需缴纳，适用什么增值税税目？政策依据是什么您好，请参阅《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：《销售服务、无形资产、不动产注释》“三、销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”企业厂房因拆迁取得的拆迁补偿款，对于建筑物补偿按照销售不动产缴纳增值税，对于生产机器补偿按照销售货物缴纳增值税，而人工补偿、停产停业补偿、青苗补偿不属于增值税征收范围。对于上述各类补偿款的具体款项应在拆迁协议中予以明确，且被拆迁单位在财务处理上应分别核算。因城市规划需要，近期我单位几处营业用房被拆迁，收到政府的拆迁补偿款，具体包含1.房屋土地拆迁补偿费2.搬迁费3.经营过渡费4.附属物补偿5.拆迁奖励，共五项内容。2016财税36号文附件3，免征增值税的第三十七条，“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”。结合对上述法条的理解，请问：我单位因拆迁取得的上述5项费用是否都属于增值税免税范围？如果不免，哪些应当纳税？国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：拆迁补偿中对不动产的补偿及货物的补偿应按现行规定计算缴纳增值税。营业执照个体工商户，工业用地及厂房，针对国家政策性拆迁给予的补偿款是否需要纳税，咨询几个问题：3、是否缴纳个人所得税；（非法人，没有核定企业所得税）是否有其他未列式的纳税义务，如果需要纳税，纳税基数及比例分别是多少，谢谢！国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：1.土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，免征增值税。2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：……（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”3.《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）文件规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。该“被拆迁人”包括自然人、个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。但“拆迁补偿款”不包括对个体工商户、个人独资企业和合伙企业的经营性补偿。 市轨道交通项目公司对沿线占用的土地使用权及地面附属物（绿化、非机动车棚、塑料玩具及场地地坪等）支付补偿（补偿款款由财政局拨付项目公司代为支付，项目公司对外签订补偿协议。土地使用权先收回国有，再由国土局划拨给轨道交通项目公司）1、土地使用权及地面附属物补偿是否属于应税项目需要对方单位或个人开具增值税发票？2、其中涉及补偿给某小区业主委员会，是否需要小区业主委员会去税局代开发票？收据是否可以？（主要为地面车站的楼扶梯占用沿街小区或单位部分土地及地面附属物）国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：1.拆迁补偿中对不动产的补偿及货物的补偿应按现行规定计算缴纳增值税，其余的不征税项目不能开具发票。2.根据国家税务总局公告2018年第28号规定：“第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。”对于不征税项目不能开具发票的，可联系主管税务机关核实如何入账。政府因城市规划需要对我公司院内占地面积19075平米的土地（含地上构筑物）进行征收，住建委同意给予我公司拆迁政策补偿款2444万元人民币。根据2019年第45号中第七条，可不征收增值税。以及201636号公告附件三第三十七条也可免征增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条(二)项可免征土地增值税。拆迁款中包括土地6867000，房屋604782.8，拆迁费4016.16，停产停业损失补偿100404，提前签约奖励16,863,797.04。尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:增值税，对拆迁补偿款中的内容，目前对房屋建筑物的拆迁补偿按销售不动产进行征税；土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税；其他项目不征税。土地增值税，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。 合伙企业名下的土地和房屋被政府收储，收储协议里面注明了土地、房屋、构筑物等的收储价格。我公司可否按照财税[2005]45号文件第一条的规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对取得的收储补偿款总额免征个人所得税。成都市税务局2023-04-12尊敬的纳税人、缴费人：
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）文件规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。该“被拆迁人”包括自然人、个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。但“拆迁补偿款”不包括对个体工商户、个人独资企业和合伙企业的经营性补偿。
以上答复仅供参考，如对该问题仍有疑问请联系主管税务机关咨询，如有其他疑问请致电四川省12366纳税缴费服务热线或您的主管税务机关咨询。
四川省12366纳税缴费服务热线2023年4月12日
你好，房地产开发公司拿地时，对安置户拆迁还房计入拆迁补偿费。请问拆迁补偿费的契税计纳基础是以房地产公司房屋的建造成本来交吗？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号文件规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”实际工作根据该条款调整纳税人土地增值税收入，根据上述政策，将该公司拆一还一收入比照本企业开发同类产品收入做调增处理，纳税人无异议，但同时要求将调增部分计入拆迁补偿费，将导致纳税人扣除项目同比例增加30%，土地增值税税额减少。我局认为该政策不能简单的从字面意思来解释，具体的适用方法请州局予以明确。一、该房地产企业按政府指导价（有政府文件）拆一还一做收入入账，是否按税法比照本企业开发同类产品均价做收入调增处理。（如该企业拆迁60平方米，但实际回迁80平方米，是按80平方米的售价整体调增，还是按面积差20平方米调增。）二、调增收入是否全额计入拆迁补偿费（该企业账面拆迁补偿费已按评估价入账）三、拆迁部分契税计税依据是评估价还是调整后的市场价。吉林省税务局12366呼叫中心答复：您的问题需要通过税务机关内部规范流程逐级向上请示。感谢提问。 房地产开发企业支付给拆迁企业的拆迁补偿款对方是否可以开具发票？如果可以开具，如何开具？如果不能开具，用拆迁补偿协议等相关资料是否可以所得税税前扣除，土地增值是否可以计入成本。您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法附：销售服务、无形资产、不动产注释的规定：“三、销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”根据《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）的规定：“第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件的规定：“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”
欢迎加微信号15802121596（汪道平）交流!提供涉税问题解决方案及落地，涉税鉴证、土增清算、汇算清缴、资产损失、尽调、重组、争议、培训、顾问等