房地产开发企业六大涉税风险
风险点一：违规列支预提费用
案例：A房地产企业共开发了3个房地产项目，在项目竣工结转开发产品时，企业对部分未取得发票的应付工程款作了预提处理。预提的费用包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费及公共配套设施费，3个项目合计预提金额约5亿元，对应合同总金额约46亿元。
具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险点二：甲供工程业务重复扣除“甲供材料”
案例：B房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。
具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。
风险点三：缺失合法有效的税前扣除凭证
案例：C房地产企业委托某房地产经纪有限公司，开展商品房销售代理及现场手续办理等业务，双方约定根据委托代办完成进度计算代理费。当年，C房地产企业计提委托销售代理费390万元，计入“销售费用”科目，并在企业所得税前全额扣除。但该笔款项当年并未实际支付，也未取得任何合法有效凭证，产生了违规税前扣除的涉税风险。
具体分析：是否能取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。
风险点四：符合资本化条件的借款费用未作资本化处理
案例：D房地产开发企业经税务机关提醒后发现，2020年“财务费用”科目数据为170万元，其中110万元为工程贷款产生的利息，该笔工程贷款资金用于建设甲项目，符合资本化条件，但该笔贷款发生的相关利息却被财务人员记入了“财务费用”科目，而未进行资本化处理。
具体分析：企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。
风险点五：外购礼品赠送客户费用全额扣除
案例：E房地产企业购买服装、雨伞等作为礼品赠送给客户，并将该笔支出计入期间费用科目，申报企业所得税前全额扣除。
具体分析：外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。
风险点六：合同约定应收未收房款未确认收入
案例：F房地产企业本月预收房款8000万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款800万元）。次月申报期内，财务人员仅将预收房款8000万元确认收入并申报了企业所得税，合同约定分期付款当月应收未收房款800万元未确认销售收入，产生涉税风险。
具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
来源：国家税务总局佛山市税务局
房地产开发企业因其项目的规模大、时间长、资金流水多等特点，一直是受到包括税务等多个部门监管的对象。本文即税务机关解读房地产开发企业的六项涉税风险，包括：违规列支预提费用、重复扣除“甲供材料”、缺失合法有效的税前扣除凭证、符合资本化条件的借款费用未做资本化处理、外购礼品赠送客户费用全额扣除、合同约定应收未收房款未确认收入。值得房地产开发企业自查自纠。
房地产开发企业应当加强内部资料的管理，保存好相应的票据、合同资料；同时坚守真实业务的底线，确保严格按照税法的相关规定进行，妥善运用税收优惠等政策，而不能采取隐匿、欺诈的手段来多列成本、少列收入。对于一些税收政策、税法理解的问题，建议及时咨询专业人士和税务机关。
房地产企业收到的定金、诚意金、意向金应按照不同的类型进行处理，“定金”属于法律概念，是一种法律上的担保方式，定金一般以书面的形式进行约定，比如约定的定金金额、交付期限、定金抵多少房价、违约后的相应处罚等。房地产企业若收取的是定金，应按照预收账款进行处理，须及时足额计算缴纳各项税费。房地产企业若收取的是诚意金、意向金，未转定金之前客户可要求返还且无需承担不利后果，可放入其他应付款进行处理，暂不计入计税依据。
部分房地产企业预交土地增值税时，计算预交土地增值税的计税依据=预收账款/（1+9%）×土地增值税预征率，但这种计算方法并不准确。根据国家税务总局公告2017年第70号，预交土地增值税的计税依据应=（预收账款-预交增值税税款）×土地增值税预征率。
房地产企业在预售期房时，有的合同签的是分期收款合同，若房地产企业在约定时间应收却未收到的房款也应预交包括增值税、企业所得税在内的各项税款，实践中，部分房企认为未实际收到款项就不用预交税款，这是错误的，应按照合同约定的收款时间进行交税。房地产企业销售未完工开发产品时，在年度所得税汇算清缴时预收账款应按照预计毛利率算出预计毛利额，在视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中进行填列，交纳企业所得税。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时计算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。会计处理上，房地产企业应在向购房人移交房屋时确认收入，税务上确认收入的时点是开发产品完工时，部分企业未区分收入确认时点上的税会差异，导致企业确认税收收入时点滞后，进而产生税收滞纳金风险。
部分房地产企业在开发产品完工后，未及时结算成本，造成在所得税汇算清缴时，结转的收入和可以扣除的成本不配比，多交企业所得税。
很多房地产企业年度企业所得税申报时对预提成本不能及时进行纳税调整。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，除出包工程合同总金额的10％、公共配套设施未达预算造价及向政府上交报批报建费用可预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。对结转成本中可预提的超过税收限额部分应在年度企业所得税汇算清缴时及时调整，防止所属年度企业所得税税收风险。部分房地产企业还存在虚增成本， 重复列支费用，收到不合规票据，混淆成本核算对象，收入成本结转不配比，资本性支出直接计入当期成本等不合规情况。在年度企业所得税汇算清缴时也应及时调整。对于上述各项情况，房地产企业应及时进行自查，尽量降低相关税务风险。