案例实践 | 向伦敦的商业街学习（一）【连载】
市长序言
我敢打赌在伦敦的商业街（high streets）上您总能买到世界各国的东西。当然，商业街不仅仅是购物场所，它们也是伦敦人工作、放松、聚会和玩耍的地方。它们构成了我们日常生活的核心，并且为经济做出了巨大的贡献。
这就是为什么我要把1.75亿英镑投向商业街的原因，我希望能支持本地的贸易活动，创造新的就业机会，同时促进伦敦的经济繁荣。我希望商业街人头攒动，有着24小时从早到晚的繁忙的经济活动和文化生活。我希望将伦敦变为一座更好的宜居宜业之城。
借助这一系列文章，我想和大家分享一些真实的故事，这些事都发生在迄今获得我们资助的地区。其中包括在第一轮“外伦敦基金”中获得资助的30条商业街，即成功的2012商业街项目——这是奥林匹克遗产的重要组成部分——以及现在正在进行中的新项目。
有太多我们正在做的事情希望与大家分享。从举办特定的活动、激活空置的空间，到美化商店店面、为行人和骑自行车的人提供更便捷的出行环境，我想向你们展示：一切都是可能实现的。我想要展示通过睿智的设计和创造，如何用最低的成本给一个场所带来巨大的变化。
利用本地技能和知识，以及众多不同的人、合作伙伴和社会组织的合作，商业街正在变得更好，我们为此欢欣鼓舞。正是通过这种精心指导和支持，我们正在帮助深受欢迎的商业街发挥其最大的效应。
鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）
伦敦市长
1 为什么选商业街？
伦敦的商业街自作为古罗马时期的街道至今，一直是城市经济、社会和市民生活的中心。今天，在伦敦600余条商业街[1]上，只有一半的活动是以零售业为典型业态的[2]。在这些商业街上，您还可以找到酒吧、餐厅、学校、市政厅、车站、市场、图书馆、医生、牙医、银行、工作坊、电影院、办公室、公园、博物馆等，当然还有商店。这些商业街上的服务如何更为可达、更为便捷易得，对很多伦敦人而言是至关重要的。因为他们中很多人的日常生活并不会离开他们各自居住的社区，换言之，商业街要吸引更多到访者的话，其便捷性就显得尤为重要。商业街同样也为2/3伦敦人的生活质量做出了巨大贡献，因为这部分人群都生活在距离商业街步行5分钟的半径范围内[3]。因此，商业街的存在使我们能便捷地获得日常所需的服务。
威尔斯登格林街（Willesden Green），维多利亚时代的商业街之一，很容易适应21世纪
虽然商业街是如此根植于历史并作为我们日常生活的核心，但是，它们正面临新的挑战，许多还正挣扎着如何走出困境、迈向繁荣。高额的租金和费用，来自城镇外购物中心的竞争以及线上零售业，都给商业街叠加了层层压力，用户范围的缩小也给商业街的正常运营带来了压力。在英国，商业街现在只承担不到1/2的商店购物支出[4]。同时，线上零售业继续增长，在2013年12月中创造了18.6%市场占有率这一纪录[5]。在过去10年间，全国范围内，城镇外的大型零售业空间已经增长了30%，而城镇内的零售业空间则收缩了14%[6]。2012年，多年的经济衰退加剧了这一状况，全国6处商店中就有1处是空置的[7]。在很多地方，这些空置的单元正在形成恶性循环，因为商店关门意味着更少的人流量。这进一步削弱了商业街的经营状况，导致更多商铺停业[8]。
伦敦与英国其他地区相比，情况已算较好的了，空置率是全国平均水平的一半[9]。然而，伦敦一些商业街仍处于非常脆弱的状态。2012年，全城约有3400间空置商店，其中很多位于外伦敦，那里的空置率是7.7%[10]。更难量化但非常重要的是，这种情况对商业街所承担的文化、社会和市政角色产生了严重的影响。
伦敦市600条商业街的位置
国家的规划政策已经开始应对城镇外商业的增长以及1990年代英国商业街面临的困境。规划政策要求本地政府将现有的城镇中心放在首位而不是创造等量的新的城镇外的商业中心。近年来，经济衰退的影响以及购物行为的变化已经促使人们重新聚焦对商业街的研究和关注。
最知名的例子是零售业咨询师玛丽·波塔斯的报告《波塔斯评论》（The Portas Review）。这一政府委托的报告列出了28条行动建议，以激发公众就商业街未来发展进行辩论。在她的研究中，波塔斯发现很多很好的主意已经很早就被提出来了，但是只有少数几条被付诸行动。“真正有意义、真正重要的是”，她写道：“我们卷起袖子开干，让改变发生”[11]。
在与每条商业街进行多年接触后，伦敦正在引领协同行动之路。2010年以来，当伦敦市市长委托撰写《伦敦商业街》研究报告的时候，商业街已成为其工作的重要焦点。这恰恰显示了商业街对于城市经济和伦敦人生活质量的重要性。
从那时开始，超过1.75亿英镑被用于激发伦敦商业街的潜力，加强本地商贸活动，创造新的就业机会，并塑造更高质量的场所。这包括来自“市长更新基金”（the Mayor’s Regeneration Fund）、“外伦敦基金”（Outer London Fund）和“伦敦波塔斯试点计划”（London’s Portas Pilot initiative）的1.2亿英镑。另外0.56亿英镑则来自私人和公共部门合作伙伴的资助。
哈罗区集市上的生意人和艺人让街头充满活力
与各个自治区和本地团体合作时，市长的更新项目组正在确保这笔基金建立在该地现状优势的基础上，同时充分尊重、利用并挖掘了每个场所的独特性。我们正在帮助伦敦的商业街繁荣成长，成为更受欢迎的地方，同时也美化商店店面、改善公共空间。我们正在使空置的店铺重获新生，支持市场发展，通过举办本地的活动来吸引新的到访者，激发买卖和交易。我们正在支持一些拥有诸多成功所需元素的地区，不过仍需要一个额外的外推力而已。所有这些都是由多类型的顶尖专家完成的，这些专家拥有从商业扶持到场所营造的专业经验。
最重要的是，我们与所有构成商业街的团队和人们一起工作，通过共享目标和协同变化来达成商业街的统一愿景。我们正在将企业、居民、房东和区政府集合起来；我们正在建立商务改善区、商贸组织以及城镇团队来支持当地合作和长期管理。
我们想要和大家分享我们及我们的合作伙伴迄今所学到的有关商业街的知识，也希望和大家一起庆祝已经取得的成就，同时期待即将到来的明天。我们的目的是为了让所有人都运用一种新鲜的视角来思考，以启发和形成新项目，同时最重要的是，展示如何才能“让事情发生”。
我们正在回溯在第一轮“外伦敦基金”中所取得的成绩，庆祝新近顺利完成的第二轮申请，期待着通过“市长更新基金”所带来的第三波项目浪潮。我们也在准备未来投资的议事日程，同时考虑什么是更有可能的。
这些文章分享了一系列不同的培育商业街的方法。它强调了重要的教训，同时也展示了一些可供分享的成就。如果说我们学到了一件事，那就是伦敦的商业街是有着超乎寻常的适应性的地方。世纪轮回，它们几乎接纳了城市生活的所有方方面面。后文陈述了可以令商业街在伦敦生活中继续适应并发挥中心角色的一些方法。
参考文献
[1] Design for London, London Development Agency, High Street London. By Gort Scott, UCL (London: 2010) 32.
[2] Design for London, London Development Agency, High Street London, 8.
[3] Design for London, London Development Agency, High Street London, 40.
[4] Department for Business, Innovation and Skills, Understanding High Street Performance. By Genecon LLP and Partners (2011), 93.
[5] “Record online sales over Christmas, says BRC,” BBC, 10 January 2014, Business. http://www.bbc.co.uk/news/business-25671561.
[6] Department for Business, Innovation and Skills, Understanding High Street Performance. By Genecon LLP and Partners (2011), 45.
[7] Harry Wallop, “48,000 empty shops blight UK high streets,” The Telegraph, 7 February 2012, Finance. http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/retailandconsumer/9064471/48000-empty-shops-blight-UK-high-streets.html.
[8] Mary Portas, The Portas Review. An independent review into the future of our high streets (2011), 9.
[9] London Assembly Economy Committee, Open for Business: Empty Shops on London’s High Streets (London: 2013), 15.
[10] London Assembly Economy Committee, Open for Business: Empty Shops on London’s High Streets, 15.
[11] Portas, The Portas Review. An independent review into the future of our high streets, 13.
原文链接：https://www.london.gov.uk/sites/default/files/gla_migrate_files_destination/GLA_180714_v2.pdf
译者：张佶，同济大学城市规划硕士，伦敦大学学院（UCL）理学硕士（城市形态学），广州市城市规划勘测设计研究院规划师。曾任：UCL巴特雷研究生院空间研究组副研究员；英国工贸部代表团UCL及空间句法有限公司代表；空间句法有限公司主任董事、中国及亚太区业务主管；中国城市规划设计研究院上海分院规划师
校译：许玫
编辑：张祎娴
排版：徐嘟嘟
——to be continued——
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