案例实践 | 向伦敦的商业街学习（十）展望【连载】
6 即将发生什么？
6.1 即将发生什么
每条商业街都是独特的，无论是商店和服务业的混杂状态、公共空间的形状、人行道和街道上的人车流的承载力、建筑质量和尺度，还是使用这些设施和场所的人们的印象。这些因素对于每条商业街而言都是非常特别的，也因此是投资商业街所必需的元素。
在第一轮中，影响最大的项目是那些考虑本地需求、欣赏独特性和多样性、培育个人资产和发展持久伙伴关系的项目。
早期商业街工作的经验已经并且正在应用于最近由“外伦敦基金”第二轮资助的项目，以及市长的再生基金和3个伦敦“波塔斯试点”（Portas Pilots）。
巴尔金塞德（Barkingside）图书馆周围的公共空间正在变得更加便利和吸引人
第一轮外伦敦基金帮助催生了由自治市主导的商业街项目。第二轮基金与2012年启动后，一些项目已开始实施。通过第二轮以及市长特别项目（Mayor’s Special Projects）的增加，市长已向全伦敦的21个自治市的27个地方分别划拨了最高为200万英镑（有一处例外）的资金。本轮提供的较大金额的资助为合作伙伴提供了更大的发挥空间，可以在公共空间中进行永久性的物质改善，从而支持长期变革。此外，企业还可以继续获得店面改造的投资以及销售和营销方面的培训，以帮助他们维持企业。更多的重点放在支持初创企业、技能培训和在商业街上测试想法的机会。
咖啡馆和餐馆将分布在布罗姆利（Bromley）东街新的共享街面上
27个“波塔斯试点”已经在英国各地建立，其中三个由朗伯斯（Lambeth）、刘易舍姆（Lewisham）和陶尔哈姆莱茨（Tower Hamlets）的市长直接资助。在那里，由感兴趣的当地人组成的城镇团队正在实施各种方案，包括恢复历史悠久的街头市场，举办名为“商业街幻想”（Fantasy High Street）的艺术活动，将空荡荡的商店变成新的企业和社区机构，以及一个纪念当地历史的广播节目。这项开创性的计划于2012年2月启动，汇集了社区的不同成员，采用自下而上的方法来重建商业街。
在未来的一年里，通过市长更新基金实现的项目将完成，从而进一步推动积极转变的势头。主要由中央政府出资的这7000万英镑正在支持那些在2011年8月骚乱中遭受最严重影响的地区。项目包括在哈克尼（Hackney）建立一个时尚中心，改造克罗伊登的两个主要交通枢纽，以及在托特纳姆（Tottenham）开发一个新的企业中心。
通过这些协同计划，市长现在已经投资了50多条伦敦商业街。
除了已经获得资助的项目之外，我们正在探索如何能最好地支持未来的商业街。这包括更好地利用规划政策，鼓励更广泛的经济活动和协调新的发展。目前，市长更新规划团队正在进行研究，以明确如何支持更广泛的多样性和更集约的利用方式，使我们的商业街在不断变化的经济中更具弹性。
几个世纪以来，商业街一直在适应不断变化的需求和时尚。只要我们花时间了解和培养它们在当代社会中的作用，它们的适应能力将确保它们的持续意义。我们未来的工作将继续审视影响商业街的趋势，并了解如何帮助它们适应，同时保持其个性和质量。
外伦敦基金第二轮、市长更新基金、市长特别项目、伦敦波塔斯试点项目地点
7 2012—2014年掠影
（1）巴勒姆，旺兹沃思（Balham, Wandsworth）
包括贝德福德山广场（Bedford Hill Place）在内的老旧的公共区域正在被新的照明、景观和座位以及临时活动的空间和基础设施所提升。这些作品还包括以爱德华时代风格来装饰一些主要但毫无吸引力的墙面，以及使希尔德雷斯街（Hildreth Street）成为一个热闹的步行区，拥有繁华的市场和各种咖啡馆。
（2）黑马巷，沃尔瑟姆弗雷斯特（Blackhorse Lane, Waltham Forest）
“黑马工作坊”（Blackhorse Workshop）是供当地制造商和设计师使用的共享工作空间，目的是促进企业和技能的发展。投资也正在改善工业建筑的外立面，使黑马巷的购物游行恢复生机，创造更好的公共空间。通过向公众开放沃尔瑟姆斯托湿地（Walthamstow Wetlands）这一计划，该地区作为通往上利亚河谷（Upper Lea Valley）绿地的门户的潜力正在浮现。
（3）克里考伍德，巴尼特、布伦特和卡姆登（Cricklewood, Barnet, Brent and Camden）
克里克伍德（Cricklewood）地处三个伦敦自治市，巴尼特、布伦特和卡姆登的交界处，长期处于被割裂的状态。现在这三个城镇正在合力将其打造为一个更加统一和有吸引力的目的地。在公共领域设计章程的长期支持下，陈旧的店面正在改造，新的城镇广场正在建设。当前这个可变的城镇广场正是未来永久性作品的试验场。
（4）克罗伊登城镇中心，克罗伊登（Croydon Town Centre, Croydon）
投资支持“链接克罗伊登”（Connected Croydon），这是一项协调公共领域的改进计划，目的是更好地连接整个市中心。计划主要为现有商业提供补充和支持，包括一个新的本地企业中心，一个供商家测试新想法的“快闪店”【pop-up shop，指在商业发达的地区设置临时性的铺位，供零售商在比较短的时间（比如几天或几星期）内推销其品牌，抓住一些季节性的消费者。“快闪店”往往是事先不做任何大型宣传，到时店铺突然涌现在街头某处，快速吸引消费者，经营短暂时间，旋即消失不见】，一个商业利率减免计划，一个高增长企业的孵化器和一个新的社区食品中心，以帮助克罗伊登最古老的市场上的交易者。该项目建立在该地区未来20年的愿景之上。
（5）哈罗城镇中心，哈罗（Harrow Town Centre, Harrow）
第一轮基金投资的许多公共空间项目正在第二轮资助下继续建设。哈罗城镇中心的街道经过重新设计，可以提供更多的活动且效率更高；新的路面、长凳、种植、标牌和照明改善了整体环境。全新的户外表演空间和咖啡厅将为该地区带来急需的能量和刺激。
（6）金斯顿城镇中心，金斯顿（Kingston Town Centre, Kingston）
在第一轮工作的基础上，金斯敦的古代市场正在进行必要的改造，以增强贸易，为这一列入二级历史建筑保护名录的雄伟市场大厦提供繁华美丽的环境。新的市场摊位将补充历史环境，并更有效地利用空间。此外，年轻人举办的公共艺术表演节将为该地区带来新的活力。
（7）索撒尔，伊灵（Southall, Ealing）
对街道、建筑立面和公共空间的各种改进正在解决被忽视的领域中的问题，并将丰富的文化和遗产组合带到人们面前。索撒尔计划正在建立一家以培训为主导的餐厅。这些协调一致的行动将有助于创建一个更明确的城镇中心，从跨区铁路（Crossrail）和新的发展中受益。共同的社区愿景，即《索撒尔共同纲领》（Southall Charter）也正在制定中。
（8）锡德卡普，贝克斯利（Sidcup, Bexley）
Sidcup & Co是一项帮助新企业建立的计划，提供补助金、免费零售空间、建议和培训。新企业可以锡德卡普为基地，已有的企业则可获得有关营销和销售的建议。更宽阔的人行道、设计更完善的交叉口以及图书馆外的新公共空间让街道和公共空间变得更具吸引力，适合农贸市场和活动。
（9）托特纳姆，哈林盖（Tottenham, Haringey）
一项新的更新战略正在帮助托特纳姆恢复因数十年的衰退和2011年8月的骚乱而伤痕累累的地区。通过建设新的公共空间和住房，提升运输能力和交通连接，托特纳姆城镇中心将得到改善，还能因投资高达4亿英镑的新体育场的开发获得好处。技能和就业计划也促进了增长并恢复了当地的自豪感。
（10）西诺伍德，兰贝斯（West Norwood, Lambeth）
在第一轮基金的支持下，投资有助于扩大西诺伍德盛宴（West Norwood Feast），这是一个每月举行的活动，用于展示和销售当地社区的食品、艺术品和手工艺品。商店店面正在修整，公共空间正变得更加灵活，道路交叉口也在做步行友好的改善。新的商业俱乐部对本地企业提供支持，Makerhood计划则为当地设计师提供业务发展培训。
8 生活在城镇
Londonamme正在为当地设计师提供商业发展培训。诺伍德盛宴会是当地社区每月举办的食品、艺术和手工艺活动。自1930年代以来，店面正在蓬勃发展。近几十年来，新的建设的机会主要集中在大型棕地上。虽然商业街和城镇中心已经有了增长计划，但经验表明，对新房的需求潜力往往被低估了。当然，拥有一系列业主的复杂场地可能会给重建带来挑战，然而，商业街已经拥有服务和交通连接，以满足更多居民的需求，而无需对基础设施进行大量投资。鉴于零售模式的变化，例如互联网购物以及商业向少数大型商店集中，商业街可能有机会更快地增加住房数量。
巴金城镇中心广场周围环绕着新的高品质建筑
通过制定较宽泛的战略，公共当局可以有更多措施在城镇中心提高住房密度。公共部门的所有权可以利用土地交换等方式实现重建的连锁反应，同时为主要零售商和社会设施提供新的经营场所。他们需要全面考虑利用城镇中心及其周围空置和未充分利用的空间，同时重组这些区域以更有效地作为目的地。可以向购物中心学习，通过精心配置的开发得到强化——比如调整主要商店的步行路线，策划商业组合，为购物者提供设施，以及把到市中心变成一次愉快的“假期”。
城镇中心的交通和设施可以支持比其他地方更高的住宅密度。在过去的15年中，有大量高密度住房的例子，这些住房有望成为成功的住宅环境。成功所需的因素众所周知，但并不常见。《伦敦住房设计指南》和新兴国家标准的最低标准在确保高密度开发中可接受的生活条件方面取得了一些进展。但是，我们必须更好地解决对生活经历产生实际影响的更多定性因素，包括隐私、社区意识、与户外的关系，以及地方感和温馨感。
以住房为主导的开发提高了巴金城镇中心的密度
最近的开发项目，如圣安德鲁斯公司（St Andrews）在堡河畔布罗姆利（Bromley-by-Bow）的开发项目就有带花园的底层公寓和带有大型屋顶露台的顶层复式住房，可容纳更大的家庭。
圣安德鲁斯公司在堡河畔布罗姆利的高密度开发项目中提供住房
然而，管理和维护在高密度下本来就很昂贵，由于大型家庭会带来更多的儿童，管理和维护将承受额外的压力。虽然我们需要使更高密度的住房更具吸引力并且适合家庭使用，但城镇中心事实上更加吸引老年人离开其他地方的大房子。
但是，更多的住房对商业街来说意味着什么呢？将更多居民带到商业街可能会使企业受益，但不太可能对长期零售趋势产生实质性影响。如果管理不善，住房集约化实际上可能威胁到商业街上的生活。例如，如果房屋转换和重建是以零碎、不协调的方式进行的，那么它可能需要远离企业和其他服务空间，而且并不能提供很多住房。
在商业街上精心协调住房集约化，应该在较低楼层重新提供或保留灵活的非住宅空间，以满足小企业的需求，其成本与现有空间相当。这可能需要专业投资者或管理人员的投入，他们了解在市中心拥有健康的企业组合的重要性，而不受上述住房的影响。
图书馆和公共广场是哈克尼（Hackney）的达尔斯顿广场（Dalston Square）开发项目的一部分
市政厅目前正在研究城镇中心及其周围住房集约化的成功案例，包括活化非住宅地面空间的技巧和窍门，以及创造有吸引力的理想高密度住房。研究成果一旦公布，将成为建立更多住房和支持多样化的、健康的商业街战略的重要组成部分。
原文链接：https://www.london.gov.uk/sites/default/files/gla_migrate_files_destination/GLA_180714_v2.pdf
译者：张佶，同济大学城市规划硕士，伦敦大学学院（UCL）理学硕士（城市形态学），广州市城市规划勘测设计研究院规划师。曾任：UCL巴特雷研究生院空间研究组副研究员；英国工贸部代表团UCL及空间句法有限公司代表；空间句法有限公司主任董事、中国及亚太区业务主管；中国城市规划设计研究院上海分院规划师
延伸阅读
向伦敦的商业街学习（八）案例：豪恩斯洛城镇中心&威尔斯登格林
校译：许玫
编辑：张祎娴
排版：徐嘟嘟
——to be continued——
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