【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《芬兰老旧社区填充式开发模式与启示》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。城市是极具韧性的复杂系统，处于不断的进化演变、更新迭代中。过去的几十年中，城市老旧社区再开发与改造一直是国内外城市更新的核心内容，芬兰采用填充式开发（infill development）模式（图1），在社区内部低效用地挖潜、减少财政负担、吸引外部资本和提升社区价值等方面取得了较好的实效，具有一定启示意义。
图1 芬兰坦佩雷市（Tampere）的填充式开发
芬兰位于欧洲北部，国土总面积33.8万k㎡。截至2019年，芬兰人口总数为554万，存量住房273万套。据2008年统计数据，超过五分之一的芬兰人生活在1960—1970年所建的老旧住房中，全国各种设施不达标的住房数量约为13.5万套，这些住房往往缺少楼内给水、排水、厕所或热水器等设施中的一种。芬兰的老旧社区以公寓住宅（flats）为主，大多采用以股份制共有产权为特点的“住房公司”（housing company）运营管理模式。截至2019年底，芬兰公寓数量约为144.3万套，占全部住宅存量的46.91%，在产权结构上，68%的公寓住宅所有权由私人业主通过持有住房股份的形式共同所有；30%的股份为住房公司持有，其对应的部分公寓主要用于出租；剩下2%的股份为其他组织持有（图2）。
图2 2019年芬兰存量住房数量及公寓的所有权结构
资料来源：作者绘制，数据来自芬兰统计局（https://www.stat.fi/index_en.html）在改造政策体系层面，芬兰从国家到地方出台了一系列政策指导和支持老旧社区的填充式开发（表1）。
在改造投融资方面，主要有住房公司股份认购模式和不动产所有权转移模式。股份认购模式是由住房公司以增发股份的形式将部分不动产出售给房地产开发商，让开发商实施再开发，而股份认购资金和项目利润分成用作老旧社区改造的资金来源（图3）。不动产所有权转移模式则是由住房公司直接将社区内的不动产（土地、建筑设施等）出售给房地产开发公司，然后将收入用作改造资金来源（图4）。这两种模式的开发流程与开发内容基本一致，仅在参与主体、资金流向和责权分配上有所区别，后者流程更加简单。
在规划与实施运作机制上，主要分为自下而上参与式规划、老旧小区改造项目和新开发项目实施几个阶段，具体规划流程如图5所示。在规划阶段，遵循公众参与原则，通常由土地所有者（住房公司）发起，城市政府以辅助的方式组织。在实施阶段，老旧社区改造与新开发两部分工程通常同时进行。
图5 老旧社区自下而上填充式开发规划
资料来源：作者绘制
老旧社区填充式开发在芬兰已经取得了初步成效，一方面，在不损害宜居性的前提下，提升了大部分老旧社区功能，增加住房供给；同时，成功引入外部投资，增加社区经济活力，创造新就业岗位。另一方面，填充式开发为政府提供了一种老旧社区改造融资的新路径，不但能减轻改造项目的财政投入，还能因社区物业增值和社会经济发展增加税源，实现了双赢效果。
图6 坦佩雷市塔梅拉（Tammela）填充式开发项目
资料来源：'City Above the City' architecture competition芬兰经验从三个方面对我国老旧社区改造带来有益启示。一是构建长效利益共享机制。以此为原则，不一定必须采取如芬兰住房公司的股份制运作模式，现有商业开发、BOT、PPP等模式也都适用该原则，关键在于将外部资本合理的盈利需求与老旧社区改造的长期红利加以绑定。二是老旧社区改造不单是一项建设工程，更是一项社会工程，改造的同时更要注重社区营造工作，注重培育和提升社区居民的归属感、认同感，以及重大决策中的公平性。三是发挥政府的服务功能。政府应当转变角色，主动为老旧社区改造提供服务，如组织公众参与规划、资助专家与提供外智等。同时，完善相关法律、制度，以公平、公正、中立的姿态，引导、协调、妥善处理矛盾冲突。尤其要重视外部资本合理的利益诉求，充分利用政策和规划工具，保证项目盈利能力，从而确保项目对于外部资本的激励作用。必须看到的是，芬兰国土面积和人口总量小，但整体城市化水平高，且城镇人口分布相对均匀，公寓型住宅社区的建筑密度较低，这为应用填充式开发创造了较好的条件，而在我国借鉴该模式必须因地制宜。 作者：周佳乐，硕士研究生，北京建筑大学城市经济与管理学院。13581992900@163.com
丁锐（通信作者），博士，北京建筑大学城市经济与管理学院，副教授，硕士研究生导师。
dingrui@bucea.edu.cn
张小平，硕士研究生，北京建筑大学城市经济与管理学院。1076812908@qq.com
黄保华，硕士，自然资源部国土整治中心建设用地整理处，高级工程师。huang373203045@163.com延伸阅读
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