投资性房地产计量模式转换，注定是条单行道

投资性房地产的后续计量有两种计量模式：

（1）成本模式

和固定资产/无形资产后续计量完全相同，按期计提折旧/摊销；

（2）公允价值模式

不计提折旧/摊销，根据公允价值调整投资性房地产的账面价值。

这两种模式可以任选其一，而且选了之后也是可以变更的，只不过这个变更不是双向的。

1.如何变？

只允许从成本模式变更到公允价值模式，不允许从公允价值模式变更到成本模式。

结合近年来房价持续上涨的背景，很显然公允价值更能反映资产的真实价值。

毕竟十年前100万买的房，现在可能早已上千万了，如果一直用成本模式，认为该项资产只值100万，是很明显的低估。

因此可以这么认为，公允价值模式是一个能提供更高质量会计信息的计量模式。

这条规定背后的意思是，只允许计量模式进化（即向提供更高质量会计信息的公允价值模式转变），而不允许计量模式退化（即向提供更低质量会计信息的成本模式转变）。

你看，连会计准则都告诉我们要砥砺前行，要一直前进不能后退。

2.变了之后怎么办？

还是上面的例子，假如这家公司10年前花100万购置的房产，采用历史成本计量，10年过去了，账面价值只有50万了，然而公允价值早已到了1000万，此时想要将计量模式从成本模式转向公允价值模式，这950万的gap该如何处理？

资产价值凭空增加950万，根据这个恒等式：

资产=负债+所有者权益

要么是负债增加950万，要么是所有者权益增加950万。

在这个例子中，显然不可能是负债增加，毕竟也没举债，那就只可能是所有者权益增加。

所有者权益增加有两个来源：

（1）来自存量的增加

所谓存量就是期初留存收益，即公司以前年度经营累积的利润合计。

（2）来自增量的增加

所谓增量就是当年的利润，即公司在本期实现的利润。

那这个950万的gap究竟是算以前年度利润增加呢还是算本年度利润增加呢？

答案是算以前年度利润增加，要调整期初留存收益。

为什么不能调整当期损益？

为了防止操纵当期利润。

和之前盘盈的固定资产类似，如果准则允许这950万的gap计入当期损益，那公司想要扭亏为盈就会变得极其简单，改变一下投资性房地产的计量属性就可以了。

那之后投资性房地产都要被视作老板的掌上明珠了，不仅能增值，还能在需要利润的时候变出利润。

来呀，炒房呀，反正有大把时光。