降维打击！

投资性房地产转为自用的处理可以看这篇文章翻书马冬梅，合书马什么梅？

今天主要说一说自用房地产转为投资性房地产的情形。

记住一个大原则：

自用房地产转为投资性房地产，先将自用房地产按照成本模式计量到转换日当天：

如果转换的投资性房地产选用成本模式计量，初始入账金额为自用房地产在转换日当天的账面价值；

如果转换的投资性房地产选用公允价值模式计量，初始入账金额为转换日房地产的公允价值。

大家可以看出跟之前讲的投资性房地产转为自用房地产的原则有出入。

之前说的是：

投资性房地产转为自用房地产，不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，都是将原有的计量模式计量到转换日当天，再以转换当日的账面价值作为固定资产/无形资产的初始确认金额。

核心在于先以原有的计量模式计量到转换日当天，再进行等额转换。

而自用房地产转为投资性房地产时，虽然也是将原有的计量模式（成本模式）计量到转换日当日，但却并不一定是等额转换：

当投资性房地产用成本模式计量时，等额转换；

当投资性房地产用公允价值模式计量时，不能等额转换，要以公允价值作为投资性房地产的初始入账价值。

为什么会产生这种差异呢？

还是会计信息质量的问题。

相较历史成本而言，公允价值能提供更为相关和可靠的会计信息，正所谓人往高处走，会计信息质量也是往高处走的，不会开历史的倒车。

投资性房地产的计量模式是可以选的，既可以用成本模式，也可以用公允价值模式。

固定资产的计量模式是没有选择的，只能选择成本模式。

由此可以看出，投资性房地产相对于固定资产是有会计信息质量优势的，由投资性房地产向固定资产转换，在计量模式上是降维打击。

所以，由投资性房地产转为自用房地产，是高维向低维转换，是降维打击，不管投资性房地产用什么模式计量，完全可以等额转换。

如果投资性房地产是用成本模式计量的，等额转换过去，会计信息质量不变；

如果投资性房地产是用公允价值模式计量的，等额转换过去，会计信息质量相比历史成本是更高的。

而由自用房地产转为投资性房地产，是低维向高维转换，是升维跨越，那等额转换就不再完全适用了。

如果转换过去的投资性房地产还是用成本模式计量，可以等额转换，因为前后提供的会计信息质量不变；

如果转换过去的投资性房地产要用更高维的公允价值模式计量，那就不能等额转换，必须要切换为公允价值。

这样思考，是不是就很容易记住投资性房地产和自用房地产的各种转换该如何处理了？