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新租赁准则丨宇宙的尽头是二房东!

徐甘木 徐甘木
2024-08-28

零零散散写了好几个月,新租赁准则的大部分知识点已经讲完了,现在就剩下最后一part-特殊租赁业务的会计处理还没讲。

特殊的租赁业务一共有三种,一种比一种特殊。

而在CPA教材中,“特殊”的另一个名字叫“难懂”。

今天我们先来讲第一个,转租赁。

所谓转租赁,就是你从A手中租赁了一样资产,然后转手租赁给了B。

说白了,就是做二房东的生意。

把房子从真正的房东手里租赁过来,然后转租给新租客。

有老铁问了,房东干嘛不自己出租给租客,而要让二房东来吃差价?

本来直接出租给租客可以租5000,结果租给二房东就只能租4000了,这不就亏大了吗?

因为出租本身是一件极其劳心劳力的事情。

和大家想象中不同的是,当房东并不是一个坐等收钱的、躺赢的、岁月静好的生意。

首先你要找租客,要么去楼道里贴小广告,要么去中介门店挂牌,要么在各种论坛上潜水发帖子;

然后你要筛选租客,毕竟谁也不希望自己的房子租前小甜甜,租后牛夫人。

最后假设你筛选出来一个你觉得比较靠谱的租客,也会遇到各种各样的问题。

水电坏了你得修,马桶堵了你得修,路由器不干活你得修,什么东西你都得修。

你也可以不自己修,可以请人,但看到账单之后,会觉得你完全可以自己试试。

出租前,你以为你是大爷,出租后,你得问租客叫大爷。

遇到不省心的,今天抽烟时给床单点了几个洞,明天把湿垃圾堆满阳台,后天问你能不能宽限几个月的租金。

毫不夸张地说,看似平平无奇的一个租赁,却可以让你见识到人类这个物种的复杂多样性。

更有甚者,遇到行情冷淡的时候,房子直接空置好几个月租不出去,但银行的月供还款账单风雨无阻,比闹钟还准时,时刻提醒着你快要崩溃的现金流收支平衡。

这哪是当房东啊,这是给自己找了个活爹啊!

此时,二房东应运而生。

你什么都不用操心,只需要将房子交给TA,租客TA来找,租客遇到的问题TA来解决,不管行情是否冷淡,你该收的租金一分不少,而且你房子出租前什么样,出租后还你什么样。

而这一切的开心和享受,只需要少收1000元租金就可以实现。

那一瞬间,你老泪纵横。

QTMD亲力亲为,甩手不管光收钱才是真掌柜。

你悟了。

你终于明白宇宙的尽头是二房东。

这种集承租人和出租人于一身的双面人,成为解救真正的房东于水火的最美逆行者。

有老铁问了,这种双面人,oh不对,这种转租赁业务该如何进行会计处理呢?

这其实是个简单的组合问题。

会计是记录经济交易的一门语言,两种身份,自然对应着两个会计处理方式:

承租人的会计处理你学过,出租人的你也学过,承租人+出租人的会计处理,就是个简单的叠加,就是个简单的双拼,就是个简单的1+1=2。

作为承租人,该确认使用权资产就确认,该确认租赁负债就确认。

同时作为出租人,就按照出租人的处理方式,

先看看自己租出去算是经营租赁还是融资租赁,

(1)如果是经营租赁:

简单,直接按直线法确认转租收入就可以;

(2)如果是融资租赁:

有老铁又犯愁了,

教材上说要先终止确认账上的融资租赁资产,然后根据未来要收取的租金的现值确认应收融资租赁款,差额计入损益。

问题是,这资产又不是二房东的,二房东账上哪有什么融资租赁资产???

这让人想起了那个地狱级笑话,我想卖掉房子去旅行,可是房东不同意。

这就是不会举一反三了

虽然没有融资租赁资产,但有使用权资产啊。

别拿豆包不当干粮,别拿使用权资产不当资产。

所以只需要将原本出租人会计处理中的“融资租赁资产”科目全都一键替换为“使用权资产”科目就万事大吉了。

所以你看,是不是只需要那么一点点变通,二房东的会计处理又又又是一个早就学过的知识点了?

多一点理解,少一点记忆,世界将变成美好人间。

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