【72变之30】土增税核定征收时点只能在纳税人符合清算条件后

Original 汪道平财税评论

2024-08-26

对一个土增清算案例的解析

汪道平

一、关于土增税核定征收的时间点问题

土地增值税实行核定征收管理的时点在清算审核阶段，对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。同时纳税人应向主管税务机关提供清算资料。本案中，上诉人既未提交土地增值税核定征收书面报告，也未报送土地增值税清算资料，故上诉人开发的“圣陶沙”项目土地增值税尚不符合核定征收的要件。

本案例再次明确，

根据《土地增值税清算管理规程》和A省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。

其中，《土地增值税清算管理规程》第三十三条规定：“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。”

如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。

二、该案例其他值得思考的观点

1、税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。

该案例还认为，纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。

Lawping不以为然，我认为不管是第九条还是二十一条都是给纳税人自由选择权，而不是税局选择权，在法规规定可选择时，纳税人可按照对自己有利的方式选择分摊方式，可能需要注意的就是整个项目分期的话，应保持适用原则一致即可。

特别是第二十一条受益原则，不管是土增税还是所得税，都是成本分摊的首要原则，比如国税发[2009]31号文规定“应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象”。

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

《土地增值税清算管理规程》第二十一条（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、关于税务执法中涉及程序性事项